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      16年500家產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰經(jīng)驗

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      實(shí)體企業(yè)轉型產(chǎn)業(yè)園區要注意哪些問(wèn)題?

      瀏覽次數:166       發(fā)表時(shí)間:2020-04-13

      臣通統計了2017、2018、2019三年的數據,即與我們洽談拿地選址、定位規劃業(yè)務(wù)的園區數量大約3000家,這些都是臣通洽談過(guò)的新增項目。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉入的約占40%,實(shí)體企業(yè)轉入的約占30%,央企國企轉入的約占30%。今天我們主要聊聊實(shí)體企業(yè)轉型進(jìn)入園區領(lǐng)域的注意點(diǎn),房開(kāi)商和國企轉入的我們在后面的文章中再詳細講解。

      從轉型動(dòng)因上來(lái)看,30%屬于行業(yè)龍頭戰略性選擇,意在延展、豐富產(chǎn)業(yè)鏈,例如以美的、海爾、奧克斯等品牌龍頭為代表的一些企業(yè)。70%屬于被迫倒逼,什么意思呢,就是原有的實(shí)體主業(yè)下行嚴重,而前些年手中存有閑置的產(chǎn)業(yè)用地,現在不敢再擴張實(shí)體主業(yè),土地又不能一直閑置,于是做產(chǎn)業(yè)園區就成了最好的選擇。

      產(chǎn)業(yè)園區規劃

      臣通一直提倡產(chǎn)業(yè)園區應該由實(shí)體企業(yè)的行業(yè)龍頭來(lái)主導,因為他們自帶產(chǎn)業(yè)基因,可以避免園區運營(yíng)向純地產(chǎn)化方向發(fā)展。而且實(shí)體企業(yè)相對作風(fēng)求真務(wù)實(shí)很多,產(chǎn)業(yè)園區運營(yíng)正好需要踏實(shí)、堅持的心態(tài)。同時(shí)在成本控制方面,實(shí)體企業(yè)也有其自身的獨特優(yōu)勢,用很多實(shí)體企業(yè)老板的話(huà)講:“我們是靠賺分分錢(qián)起來(lái)的”。

      實(shí)體企業(yè)的優(yōu)勢很明顯,大家看得見(jiàn),實(shí)體企業(yè)自身也很清楚。在14年運營(yíng)服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區規劃的實(shí)戰經(jīng)驗中,臣通服務(wù)由實(shí)體企業(yè)主導開(kāi)發(fā)運營(yíng)的園區占比在60%以上,我們很喜歡跟實(shí)體企業(yè),合作得也很愉快,可能是因為大家務(wù)實(shí)求真的價(jià)值觀(guān)相似吧。但我們也發(fā)現了很多問(wèn)題,這些問(wèn)題嚴重阻礙了實(shí)體企業(yè)轉型發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區。

      01 天然缺少地產(chǎn)基因

      中國的實(shí)體企業(yè)其實(shí)大部分都在專(zhuān)心做實(shí)業(yè),只有少數產(chǎn)業(yè)大品牌轉型拓展了房開(kāi)業(yè)務(wù),在房開(kāi)的排名榜中,也鮮見(jiàn)實(shí)體品牌的身影。我們要給中國的實(shí)體企業(yè)點(diǎn)贊,如果他們不堅守,都去搞房開(kāi),那中國就真沒(méi)希望了,政府也不提倡。

      所以大部分轉型做產(chǎn)業(yè)園區的實(shí)體企業(yè)并沒(méi)有什么地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗,也沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的團隊。而產(chǎn)業(yè)園區在現階段,其實(shí)最后變現主要還是靠地產(chǎn),于是缺乏地產(chǎn)基因和優(yōu)勢就成了實(shí)體企業(yè)的天然短板。

      然后實(shí)體企業(yè)做園區就出現了兩種極端現象,一是直接用實(shí)體的團隊和思維來(lái)做,二是從房開(kāi)公司挖團隊過(guò)來(lái)以純地產(chǎn)的思維和模式來(lái)干。其結果都是不理想的,這中間要犯很多錯誤,走很多彎路。因為產(chǎn)業(yè)園區=產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn),必須產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)兼顧,組合成一個(gè)獨特的模式,一有偏頗就會(huì )出問(wèn)題。

      無(wú)論從理論上,還是從實(shí)體企業(yè)轉型園區成功案例的統計數據看,以產(chǎn)業(yè)思維主導園區運營(yíng)和以地產(chǎn)模式實(shí)現盈利變現有機結合才能做好園區。要找一個(gè)既懂實(shí)體產(chǎn)業(yè)又有地產(chǎn)運營(yíng)經(jīng)驗的操盤(pán)團隊,真的非常難!毫不客氣的講,今天多數產(chǎn)業(yè)園區的操盤(pán)手,都有一條腿是瘸的,要么偏重產(chǎn)業(yè),要么偏重地產(chǎn)。怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢?

      第一,找專(zhuān)業(yè)實(shí)戰型公司做智策輔助,按照正確、系統的方法來(lái)操作,學(xué)習歷練。例如我們臣通顧問(wèn)就是能夠把產(chǎn)業(yè)運營(yíng)和地產(chǎn)變現有機結合的智策機構,而且我們有長(cháng)期、大量的項目實(shí)戰經(jīng)驗(從拿地、調研、定位、規劃、營(yíng)銷(xiāo)、招商一條龍干到底,不是簡(jiǎn)單的策劃),能夠給實(shí)體企業(yè)一整套標準的操作模式,并逐步幫你培養起一支專(zhuān)業(yè)的團隊。

      第二,如果你有計劃未來(lái)幾年內要轉型進(jìn)入園區行業(yè),那么現在就應該把你看好的項目總、股東送到大地產(chǎn)公司工作學(xué)習,有一兩年地產(chǎn)項目全程參與的經(jīng)驗也就夠了,畢竟產(chǎn)業(yè)園區是以產(chǎn)業(yè)為主,地產(chǎn)為輔的。

      第三,與地產(chǎn)公司合作,或者請地產(chǎn)操盤(pán)手加入。但一定要記住,必須以你為主,以產(chǎn)業(yè)運營(yíng)為主導,以地產(chǎn)變現為輔助,地產(chǎn)那塊只要幫園區實(shí)現盈利變現就可以了,千萬(wàn)不能讓地產(chǎn)模式和思維主控了,那個(gè)后果可能是災難性的。

      02 不會(huì )花錢(qián),喜歡買(mǎi)磚頭

      這可能是實(shí)體企業(yè)的基本特性,把錢(qián)主要花在設備、原材料上,喜歡看得見(jiàn)摸得著(zhù)的實(shí)物,分分厘厘扣成本,這讓人心里踏實(shí)。

      我講兩個(gè)臣通服務(wù)過(guò)的真實(shí)案例,都是實(shí)體企業(yè)做園區的。

      一個(gè)發(fā)生在重慶北部新區,這個(gè)園區項目總共6萬(wàn)平方米,從2006年開(kāi)始啟動(dòng),一直到2012年底才建好。這位老板啥事兒都親自指揮,又不懂,今天改這里,明天改那里,團隊被折騰得半死。用的團隊全是工廠(chǎng)管車(chē)間的人,也是一頭霧水,給的薪酬也是車(chē)間工人的標準,團隊沒(méi)有動(dòng)力也不敢做主。批錢(qián)最快的就是買(mǎi)原材料,他覺(jué)得只有這個(gè)才最踏實(shí),其它規劃設計、監理、策劃等服務(wù)商都找最便宜的,而且付款能拖則拖,官司一大堆。到2012年的時(shí)候工程結算比預算高出了差不多40%,這位老板死活不同意,工程方?jīng)]辦法采取堵門(mén)等暴力措施,這位老板差點(diǎn)被揍了。后來(lái)臣通介入,才把項目整個(gè)理順,很多人反映說(shuō)這位老板人品有問(wèn)題,但我們合作下來(lái)挺好的呀,而且還合作了兩個(gè)項目,都非常愉快,一分錢(qián)也沒(méi)有拖欠我們的。

      其實(shí)很好理解,我們大多實(shí)體企業(yè)老板都是踏踏實(shí)實(shí)干起來(lái)的,他們對自己的領(lǐng)域都非常專(zhuān)業(yè),門(mén)清,也喜歡親力親為。突然做園區了,自己不懂,團隊也不懂,找的服務(wù)機構也不懂,于是一伙子不懂的人在那里瞎折騰,最后導致時(shí)間成本、機會(huì )成本、運營(yíng)成本、試錯成本、被騙成本都超高,最后一算,浪費的比省下的多出好多。臣通介入之后,這位老板一看:專(zhuān)業(yè)、靠譜!于是就放手給我們去運營(yíng),一年時(shí)間我們就把項目的改造、營(yíng)銷(xiāo)、招商解決完畢,大家都開(kāi)心。這個(gè)項目總投資大概在1.2億,現在每年租金收入5000多萬(wàn)。

      還有一個(gè)案例,項目將近200畝地。地是現成的,原本是為工廠(chǎng)發(fā)展的籌備用地,后來(lái)工廠(chǎng)不行了,就變更立項做產(chǎn)業(yè)園區。企業(yè)現金流不算充裕,老板告訴我說(shuō)有3000萬(wàn)的儲備金,我算了一下,按照臣通“不定位不規劃,不招商不建設”的獨有操作模式和現金流管控方法,3000萬(wàn)是足夠把整個(gè)項目運作起來(lái)的。

      結果呢,老板實(shí)際資金-就不說(shuō)了,幾乎沒(méi)有,還不花在刀刃上。我們要求建一棟做樣板房和招商中心就可以了,老板非要建10棟。有實(shí)力的國企建筑公司建安報價(jià)1200多/㎡,嫌貴,于是找了當地的土工程隊,采取自己買(mǎi)材料的包工不包料模式,說(shuō)是才800多,省不少錢(qián),這樣心里踏實(shí)。最后的結果就是工程干的一塔糊涂,又差又慢,甚至干出連地下管網(wǎng)都沒(méi)做的笑話(huà)來(lái)。于是把手里僅有的一點(diǎn)現金給花掉了,后來(lái)找了專(zhuān)業(yè)的國企建工公司,我們招商也很順利,可是年關(guān)無(wú)錢(qián)支付工程款,工程方也很操蛋,雙方鬧掰了,工程方直接堵了招商中心,大家都知道一旦項目被工程方堵門(mén)是什么后果。

      講這兩個(gè)案例不帶任何情緒和偏見(jiàn),只是在陳述事實(shí)。這是一種現象,也代表了實(shí)體企業(yè)做園區容易犯的一些錯誤。真實(shí)的前車(chē)之鑒,望大家引以為戒。

      03 抄襲模仿、輕視智策

      在這一點(diǎn)上,房開(kāi)商就做得好很多,雖然他們也模仿,但他們重視智策,不管是自己團隊做還是請外腦協(xié)助。因為他們知道對于項目來(lái)說(shuō)時(shí)間、節奏、現金流是最重要的,沒(méi)有時(shí)間精力為了一點(diǎn)策劃、規劃費用去墨跡,相對于整個(gè)項目,那都是小錢(qián)。甚至寧愿多花錢(qián),多找一些智策機構提供建議,因為他們知道,哪怕有一點(diǎn)好的創(chuàng )意被采納,帶給項目的價(jià)值可能就是以千萬(wàn)計的。

      為什么實(shí)體企業(yè)做園區的時(shí)候就喜歡抄襲模仿呢?因為這是中國實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基因。中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,就是從抄襲模仿開(kāi)始的,相互之間抄,到國外去抄,這樣省事兒又省錢(qián)。這是中國經(jīng)濟快速崛起的原因,當然這也是中國的產(chǎn)業(yè)結構升級創(chuàng )新乏力的原因。

      至于輕視智策,也很好理解,一是中國大部分實(shí)體企業(yè)都是靠老板自己業(yè)務(wù)專(zhuān)精、踏踏實(shí)實(shí)、親力親為干起來(lái)的,他們對自己有著(zhù)足夠的自信,認為自己什么都一學(xué)就會(huì )。加上整個(gè)中國都不重視智策,不尊重專(zhuān)業(yè)的氛圍,還加上這些年實(shí)體企業(yè)被培訓、顧問(wèn)、互聯(lián)網(wǎng)、金融一波一波的騙,一波一波的割韭菜,實(shí)體企業(yè)的老板們都傷透了心了。

      這種到處找別家園區看一看,把人家的規劃設計模仿抄襲一下,然后自己組一幫人就干的園區我們碰到很多,當然大多是在后期招商運營(yíng)出問(wèn)題的時(shí)候才碰到的。為什么實(shí)體企業(yè)轉型入園區,靠模仿抄襲,輕視智策的很多都失敗了呢?我想用網(wǎng)上最近比較火的一段話(huà)可以解釋“你永遠賺不到超出你認知范圍之外的錢(qián),除非靠著(zhù)運氣;但是靠運氣賺到的錢(qián),最后往往又會(huì )靠實(shí)力虧掉,這是一種必然的趨勢。你所賺的每一分錢(qián),都是你對這個(gè)世界認知的變現;你所虧的每一分錢(qián),都是因為對這個(gè)世界認知有缺陷而造成的?!闭f(shuō)的多好!什么是智策,就是用別人的專(zhuān)業(yè)補足你自己認知的缺陷。這也是為什么企業(yè)跨行、轉型、升級那么難的原因了。

      經(jīng)常有園區上來(lái)就說(shuō):“給我們推薦一些項目學(xué)習一下”“看看你們對項目有什么思路和建議”“先拿個(gè)簡(jiǎn)單的方案我們看看”。凡是這種對話(huà)一出現,臣通的業(yè)務(wù)系統就自動(dòng)報警,這是什么意思,你懂的!

      04 自欺欺人的所謂產(chǎn)業(yè)客戶(hù)資源

      許多做產(chǎn)業(yè)園區的實(shí)體企業(yè),就是跟政府講我有上下游產(chǎn)業(yè)鏈上龐大的企業(yè)資源而拿到地的。問(wèn)題是忽悠政府成功之后連自己都忽悠信了。講三個(gè)真實(shí)發(fā)生的案例吧。

      在年前,一位安徽的實(shí)體企業(yè)的老板王總到廣州來(lái)找我,有現成的300畝地想做產(chǎn)業(yè)園區,信心滿(mǎn)滿(mǎn)。溝通中,他說(shuō)他把做產(chǎn)業(yè)園區的想法和對產(chǎn)品規劃的大致想法跟身邊的朋友溝通了一下,已經(jīng)有二三十個(gè)老板表達了認可,并意愿購買(mǎi)物業(yè)入駐。所以他找我們臣通只是想請我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的策劃和規劃輔助他一下。這種情況我不是第一次碰到,于是我馬上給他講:“王總,既然這樣,你回去把這二三十個(gè)老板朋友請出來(lái)吃頓飯,最好是喝個(gè)大酒,這樣人容易沖動(dòng)。然后現場(chǎng)讓他們確定要買(mǎi)多少平方,交個(gè)定金,哪怕十萬(wàn)五萬(wàn)都行,然后再一個(gè)個(gè)根據他們的需求做定制設計。如果能行,你也不用找我們了,直接開(kāi)工就是了?!蓖蹩傄宦?tīng),對呀,可行!于是就回去干去了,一周以后接到王總的電話(huà),情緒十分沮喪,說(shuō)酒足飯飽之后,沒(méi)一個(gè)人交錢(qián),這個(gè)時(shí)候各種理由都出來(lái)了。還是和臣通合作走市場(chǎng)化路子吧!王總還算好的,聽(tīng)了我的勸告,我們碰到好多園區老板就是這樣被捧殺而掉進(jìn)坑里的。

      第二個(gè)例子呢,是中國非常知名的一家手機品牌公司,一年營(yíng)收幾千億。他們華東公司在蘇州拿了一塊地,試探性進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區,政府也很給力,地塊包括各種政策條件都很好。他們當時(shí)想得很簡(jiǎn)單啊,給政府也是這樣說(shuō)的,政府也是這樣采信的。他們說(shuō):我們一年幾千億產(chǎn)值,上下游企業(yè)上萬(wàn)家,我們隨便號召整合一些不就招商完了嗎?這邏輯聽(tīng)起來(lái)沒(méi)什么問(wèn)題,結果呢?他們的上下游企業(yè)入駐者寥寥。項目總跟我溝通的時(shí)候還是一臉迷惑不解、不可思議的樣子。我就問(wèn)了他幾個(gè)問(wèn)題:這些企業(yè)入住你園區你能給他更多訂單?你能幫他提供資金?你能免他房租?他入駐發(fā)生的超額成本和損失你補?項目總回答說(shuō)不能!那不就得了,人家沒(méi)有理由、沒(méi)有動(dòng)力入駐你園區嘛!最后我們合作,又重新做產(chǎn)業(yè)定位,市場(chǎng)調研,調整營(yíng)銷(xiāo)、招商策略。這種例子我們碰到的不是一個(gè),每每聽(tīng)到這種幾百、上千億產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)龍頭自信滿(mǎn)滿(mǎn)的講產(chǎn)業(yè)資源多豐厚,招商不愁的時(shí)候,我就開(kāi)始為之祈禱了。

      第三個(gè)案例,發(fā)生在重慶,一個(gè)15萬(wàn)㎡的科技園項目。當時(shí)拿地立項的時(shí)候,引入了東莞一家做手機的企業(yè),年產(chǎn)值10幾個(gè)億,周邊產(chǎn)業(yè)鏈配套商業(yè)挺多,政府去考察了也滿(mǎn)意。投資商答應免費贈送給這家手機企業(yè)2萬(wàn)㎡的物業(yè),手機企業(yè)答應入駐使用這2萬(wàn)㎡的物業(yè),并把周邊配套企業(yè)帶動(dòng)一些入駐,解決一部分招商問(wèn)題。投資商真的很大氣,也很開(kāi)心,你看地拿到了,產(chǎn)業(yè)解決了,招商也解決了一部分。結果呢,一期5萬(wàn)㎡建好了,手機企業(yè)把2萬(wàn)㎡物業(yè)拿走了,卻并沒(méi)有入駐,也沒(méi)有招商一家配套企業(yè)。因為東莞的工廠(chǎng)巨虧,都快倒閉了!于是項目空置了兩年,礙于項目老板的恩情,2016年下半年我們進(jìn)入用了半年時(shí)間去盤(pán)活,好歹把招商問(wèn)題解決了。這個(gè)案例,告訴我們實(shí)體企業(yè)另外一種思路和機會(huì ),如果你有實(shí)力,其實(shí)不用自己去費神做園區,找投資商,開(kāi)發(fā)商合作可以輕松有自己的園區,甚至免費獲得收益和物業(yè)。但也勸告很多實(shí)體企業(yè),你沒(méi)那個(gè)精鋼鉆就別攔瓷器活兒,坑人騙人就不好了。也警示許多找產(chǎn)業(yè)IP傍大款的園區,有風(fēng)險,要謹慎!

      最后總結一下,實(shí)體企業(yè)轉型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區,是個(gè)非常好的方向。在做好做大你自身的同時(shí),搭建平臺,幫助產(chǎn)業(yè)鏈上下游或其它小微企業(yè)賦能,轉型升級,是一件有意義的事情,政府也很支持。但前提是,你得真有產(chǎn)業(yè)整合和運營(yíng)的實(shí)力,得有產(chǎn)業(yè)運營(yíng)為主加地產(chǎn)變現為輔的能力,得按照產(chǎn)業(yè)園區其特有的模式正確的操作,得有專(zhuān)業(yè)團隊或機構幫助你補齊專(zhuān)業(yè)和認知的不足。否則,還是有風(fēng)險的。


      標簽:   產(chǎn)業(yè)轉型 園區轉型
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