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      16年500家產(chǎn)業(yè)園區實(shí)戰經(jīng)驗

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      規劃先行敗一半,園區開(kāi)發(fā)的正確步驟

      瀏覽次數:440       發(fā)表時(shí)間:2020-04-21

      標題不是在危言聳聽(tīng),也不是在博取眼球,而是在陳述一個(gè)事實(shí)。

      同時(shí)這里沒(méi)有任何貶低設計院的意思,事實(shí)上我們跟很多優(yōu)秀的設計院機構都有非常深度和良好的合作。即便產(chǎn)品設計失敗了,也不能怪設計院,是投資商自己的抉擇問(wèn)題。

      臣通對后期招商運營(yíng)有困難的園區做了一個(gè)統計,大約60%的原因是規劃設計的問(wèn)題(20%是政府博弈與政策限制問(wèn)題,20%是營(yíng)銷(xiāo)拓客和招商的問(wèn)題)。也就是產(chǎn)品硬傷,到招商階段不符合市場(chǎng)和客戶(hù)的需求??墒悄惴孔右呀?jīng)建了,怎么辦呢?

      到現在為止,大部分園區的思維還是“產(chǎn)品思維”,也就是按照“拿地—規劃—建設——招商”四步曲在走。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是這樣典型的產(chǎn)品思維,甲方思維。

      而臣通一直用的模式,也是產(chǎn)業(yè)園區最正確的模式,是“用戶(hù)思維”。也就是先找到目標客戶(hù),研究他們的需求,根據他們的需求來(lái)規劃設計,實(shí)施“以需定品”、“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)思維是用戶(hù)思維都提了多少年了,我們也天天在學(xué)習,但為什么還是這套搞法呢?可見(jiàn)慣性的力量實(shí)在過(guò)于強大。

      中國改革開(kāi)放至今,整體商業(yè)文明和模式大致經(jīng)歷三個(gè)階段,第一階段就是產(chǎn)品思維,因為市場(chǎng)供不應求,有產(chǎn)品就是王者;第二階段是渠道思維,產(chǎn)能開(kāi)始過(guò)剩,市場(chǎng)競爭加劇,能賣(mài)貨的就是霸主。國美、蘇寧、淘寶就是渠道思維時(shí)代崛起的代表。第三階段也就是現在,整體進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)模式,以用戶(hù)需求為原則,反向個(gè)性化定制。這三個(gè)階段的演變主要由社會(huì )消費品為主導在推進(jìn)。

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高大上,也很掙錢(qián),但它的商業(yè)模式階段一直很落后,基本一直處于產(chǎn)品思維階段,當然也說(shuō)明這個(gè)行業(yè)命好運好,有產(chǎn)品不愁賣(mài)的模式誰(shuí)不喜歡?這兩年才進(jìn)入渠道階段,房子不好賣(mài)了,渠道賣(mài)房模式是主流了。要進(jìn)入用戶(hù)模式階段我看還早得很,傳統實(shí)業(yè)的轉型升級其實(shí)也是這個(gè)瓶頸。搞產(chǎn)品,搞渠道的時(shí)間太長(cháng)了,基因不好改變啊。

      可我們產(chǎn)業(yè)園區天然就必須是用戶(hù)思維模式,從誕生那一天就是!

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      因為產(chǎn)業(yè)園區是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的,不同的地區產(chǎn)業(yè)基礎不同,區位條件不同,不同企業(yè)對用房、政策、服務(wù)的需求不同。你必須要提前調研清楚到底哪些產(chǎn)業(yè),哪些企業(yè)群體有落戶(hù)你園區的意愿?他們分布在哪里?對用房(30多項要素)、政策、產(chǎn)業(yè)服務(wù)有什么具體的需求?他們?yōu)槭裁催w移到你園區?等等。你怎么敢憑設計院畫(huà)圖或自己的臆斷來(lái)規劃設計呢?

      所以產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)的正確步驟應該是:

      第一步:謹慎選址拿地。(詳細請閱讀《產(chǎn)業(yè)園區招商,從拿地立項開(kāi)始》)

      第二步:精確定位。(包含市場(chǎng)調研、產(chǎn)業(yè)定位、政策落位、區位發(fā)展與業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)節奏、客群定位、遷移要素定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)定位、盈利模式定位、經(jīng)濟測算等等,詳細請閱讀《為什么說(shuō)產(chǎn)業(yè)園區“成敗看定位”?》)

      第三步:規劃設計。規劃設計一定要放在定位之后,設計院不可以按照自己的經(jīng)驗和思維隨便發(fā)揮來(lái)設計產(chǎn)品,我們服務(wù)的項目設計院必須按照我們和項目方共同審定的設計任務(wù)書(shū)來(lái)設計。也就是臣通操盤(pán)園區的第一大法則“無(wú)定位不規劃”—“以需定品”。

      第四步:營(yíng)銷(xiāo)推廣拓客。而不是馬上進(jìn)入建設階段。提前營(yíng)銷(xiāo)推廣拓客有兩個(gè)好處,一是對之前的定位和規劃設計再次進(jìn)行驗證,如果有問(wèn)題和變化還可以在動(dòng)工之前調整。二是提前儲備客戶(hù),為招商做準備。

      第五步:招商簽約。此時(shí)也不要急著(zhù)動(dòng)工建設。此時(shí)要做到臣通操盤(pán)園區的第二大法則“無(wú)招商不建設”—“以銷(xiāo)定產(chǎn)”。哪怕先簽意向、認購、定制協(xié)議都行,反正要先鎖定客戶(hù)并且收到一定量的錢(qián),然后再動(dòng)工,基本就沒(méi)有風(fēng)險了嘛。此時(shí)如還發(fā)現了問(wèn)題,大不了想辦法再去改改規劃嘛,規劃總是有辦法改的,房子建好了可就改不了。臣通代理招商的園區很多都跟項目方有合同約定:當期動(dòng)工面積不得超過(guò)已經(jīng)招商簽約面積的150%。

      第六步:動(dòng)工建設,交房、服務(wù)運營(yíng)。此時(shí)沒(méi)有了任何壓力和風(fēng)險,現金流轉的流暢,利潤已經(jīng)預期入袋。想想就開(kāi)心,對吧!

      以上就是產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)正確的步驟,也是臣通一直以來(lái)堅持的園區招商運營(yíng)操盤(pán)流程和原則,所以我們服務(wù)運營(yíng)的園區招商成功率才能達到95%以上。如果你也能?chē)栏癜凑者@個(gè)步驟操作,怎么會(huì )失控呢?怎么可能失敗呢?有時(shí)候我們真的想不通,都是資產(chǎn)幾十上百億的公司和老板,怎么這么簡(jiǎn)單的道理都不明白呢?


      標簽:   園區開(kāi)發(fā) 園區規劃
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